Em uma obra corporativa, uma das decisões com maior impacto no orçamento acontece antes de qualquer parede ser derrubada: definir o que vale a pena manter e o que precisa ser refeito.
A lógica parece simples. Se já existe, aproveitar deveria custar menos. Mas quem acompanha obras sabe que nem sempre é assim.
Um escritório pode estar visualmente ultrapassado e ter estrutura e instalações perfeitamente aproveitáveis. Outro pode parecer pronto para receber apenas uma modernização, mas esconder limitações elétricas, de climatização ou infraestrutura capazes de transformar uma reforma aparentemente simples em uma obra muito mais cara.
Os números mostram o tamanho dessa diferença. Um estudo realizado em 2025 pela Society of Chartered Surveyors Ireland (SCSI), entidade profissional independente, analisou sete casos reais de retrofit de edifícios de escritórios. Os custos encontrados foram de €225 a €1.814 por metro quadrado. Mais importante: apenas três dos sete projetos foram considerados financeiramente viáveis nas condições analisadas.
Mesmo entre quatro edifícios considerados em boas condições, a diferença de custo foi enorme: de €225 a €1.814 por metro quadrado. Ou seja, olhar para o estado aparente do imóvel está longe de ser suficiente para prever quanto uma intervenção irá custar.
O que está escondido pesa na conta
Um dos pontos mais interessantes do levantamento é justamente onde estava parte relevante dos custos. Sistemas mecânicos e elétricos — incluindo iluminação, aquecimento e ventilação — representaram entre 21% e 76% dos gastos nos projetos analisados.
É exatamente aí que uma decisão aparentemente econômica pode se tornar cara.
Imagine um escritório no qual o projeto prevê aproveitar o sistema de climatização existente. A obra começa e se descobre que ele não suporta a nova ocupação. O problema não se resume à compra de novos equipamentos. Pode ser necessário rever elétrica, forro, projeto, fornecedores e cronograma.
Uma descoberta passa a interferir em várias outras etapas da obra.
Por isso, considero perigoso começar um retrofit perguntando apenas: “o que conseguimos aproveitar?”. Antes disso, precisamos saber em que condições está aquilo que pretendemos manter e quanto custará fazê-lo funcionar para a nova operação.
Eficiência também precisa fechar a conta
O desafio fica ainda mais evidente quando desempenho e retorno financeiro são colocados lado a lado.
Uma pesquisa desenvolvida na Universidade Federal de Mato Grosso do Sul analisou três propostas de retrofit para uma edificação corporativa dos Correios. A alternativa de melhor desempenho chegou a indicar redução de 62,57% no consumo de energia para resfriamento. Ainda assim, nenhuma das três propostas apresentou resultado satisfatório de payback.
É um exemplo interessante porque mostra que uma solução tecnicamente eficiente não é automaticamente a melhor decisão financeira.
Em uma obra corporativa, precisamos olhar para as duas coisas.
Isso não significa defender a demolição e a reconstrução sempre que uma conta de curto prazo parecer desfavorável. Muito pelo contrário. Na maioria dos projetos, a melhor resposta pode estar entre os dois extremos.
É possível preservar a estrutura, modernizar instalações, substituir sistemas que chegaram ao limite e redesenhar apenas aquilo que precisa acompanhar a nova operação.
O melhor retrofit, portanto, não é aquele que preserva mais. É aquele que preserva o que ainda gera valor.
E essa análise precisa considerar mais do que o orçamento inicial: prazo, manutenção, eficiência, vida útil, possibilidade de expansão e capacidade de o espaço acompanhar mudanças no negócio.
Uma economia feita hoje pode significar uma nova intervenção daqui a dois anos. Da mesma maneira, demolir algo que ainda poderia cumprir perfeitamente sua função significa abrir mão de um ativo pelo qual a empresa já pagou.
Por isso, antes de decidir entre retrofit e começar novamente, eu faria uma pergunta mais importante:
O que este espaço ainda faz sentido para o negócio que queremos construir aqui?
Quando essa resposta vem antes da obra, fica muito mais fácil fazer arquitetura, operação e orçamento trabalharem do mesmo lado.
