A reforma tributária muda a tributação dos aluguéis de imóveis comerciais e levanta dúvidas entre proprietários e lojistas sobre possíveis aumentos de custos e o repasse de novos encargos. Com a inclusão das operações de locação na incidência do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), a revisão dos contratos ganha importância para evitar conflitos durante a transição do sistema tributário.
Segundo Rafael Möller, advogado do Núcleo de Práticas Jurídicas (NPJ) da Estácio, a Lei Complementar nº 214/2025 prevê a incidência dos novos tributos sobre a locação, a cessão onerosa e o arrendamento de imóveis. A legislação estabelece uma redução de 70% na tributação dessas operações. Considerando a alíquota-padrão estimada entre 26,5% e 28%, a carga efetiva ficaria próxima de 8%, conforme a estimativa apresentada pelo advogado.
Embora o proprietário seja o contribuinte formal, o custo poderá chegar ao locatário, dependendo das condições previstas no contrato. Em shopping centers, por exemplo, a menor flexibilidade para negociar cláusulas pode favorecer o repasse dos encargos aos lojistas.
Nos contratos já firmados, a mudança tributária não autoriza, por si só, o aumento do aluguel para transferir os novos custos ao inquilino. A possibilidade de repasse depende das cláusulas contratuais e das circunstâncias de cada relação. Em contratos antigos, a ausência de previsões específicas sobre o IBS e a CBS pode dificultar a negociação.
Segundo Möller, o repasse encontra maior respaldo quando há cláusulas que tratam expressamente dos tributos incidentes sobre a locação, estabelecem um valor líquido para o proprietário ou preveem mecanismos de revisão. Disposições genéricas sobre tributos e encargos, especialmente aquelas elaboradas sob as regras anteriores, podem gerar divergências, já que os novos impostos incidem sobre a operação de locação, e não sobre a propriedade do imóvel.
Por isso, o advogado recomenda revisar os contratos vigentes, sobretudo os de longo prazo. Os documentos devem esclarecer se o aluguel é bruto ou líquido dos novos tributos, quem arcará com os encargos e em quais condições poderá ocorrer o repasse. Também é importante prever como serão tratadas as mudanças durante o período de transição da reforma, entre 2026 e 2033.
Nos novos contratos, a orientação é estabelecer regras claras para eventuais alterações tributárias, incluindo critérios de cálculo, transparência na cobrança e mecanismos de renegociação. Nas locações entre empresas, também deve ser considerado o eventual aproveitamento de créditos tributários pelo locatário, que pode reduzir parte do custo efetivo.
Möller ressalta que a reforma não provoca um aumento automático e uniforme dos aluguéis comerciais. O impacto dependerá das características de cada contrato e da negociação entre as partes. Entre os cuidados imediatos, estão a análise dos documentos vigentes e a avaliação dos efeitos tributários ao longo da transição.
O advogado também recomenda verificar a possibilidade de enquadramento no regime previsto no artigo 487 da Lei Complementar nº 214/2025, destinado a determinados contratos por prazo determinado firmados até 16 de janeiro de 2025, observados os requisitos legais. A emissão da Nota Fiscal de Serviço eletrônica (NFS-e) para locações está prevista para começar em 1º de dezembro de 2026.
Para os locatários, a orientação é buscar a renegociação antes de suspender os pagamentos, já que a inadimplência pode gerar risco de despejo e prejudicar ações renovatórias. “O contrato de locação comercial passou a ser também um instrumento tributário, e o custo de não prever o conflito antes dele é maior do que o de negociá-lo agora”, conclui Möller.
